6 питань аграрія юристу про ринок землі, її оренду та роботу з банками

24.12.2020

Ми задали хвилюючі аграріїв питання, зокрема ті, які стосуються запуску ринку землі, керівнику практики земельного та аграрного права юридичної компанії ADER HABER Олександрі Федотової.

1. Чи зможе пайовик після запуску ринку землі продати землю не тому аграрію, який зараз її орендує, а іншому?

Виходячи із Закону про скасування мораторію на продаж землі та Закону про оренду землі, у орендаря є переважне право на покупку ділянки в разі її продажу і за умови, що орендар готовий платити ціну, по якій така ділянка продається. А в разі продажу цієї ділянки на аукціоні, якщо пропозиція орендаря дорівнює максимальному пропозицією на даному аукціоні.

Разом з тим для покупки с/г земельної ділянки орендарю потрібно відповідати законодавчим обмеженням до можливого власнику таких земель. Він повинен бути громадянином України або юридичною особою України, серед власників якого немає іноземних громадян, іноземних юридичних осіб або держав. Необхідно також дотримуватися обмеження на обсяг земельного банку у власності покупця — не більше 10 тис. га для юросіб і фізосіб.

В законі зазначено також і деякі інші обмеження для покупців, але це досить екзотичні випадки, тому описувати їх в цій статті ми не будемо (наприклад, покупець не повинен знаходитися під санкціями України або контролюватися російським власником).

Орендарі, які не зможуть купити ділянки через те, що не відповідають вимогам, зможуть передати це право третій особі.

2. Як оформити договір оренди, якщо зараз його немає, щоб пайовик після запуску ринку не продав землю іншому?

Думаю, відповідь на це питання залежить від того, які існують відносини між пайовиком і потенційним покупцем. Якщо потенційний покупець орендує дану земельну ділянку, однак правовідносини належним чином не оформлені, необхідно підписати договір оренди, який в майбутньому дасть переважне право на викуп, або договір емфітевзису.

Якщо ж мова йде про можливе придбання земельної ділянки, який на даний момент не використовується потенційним покупцем, то на цьому етапі такий договір укласти не можна, оскільки він буде незначним в силу закону (п. 15 розділу IX Перехідних положень Земельного кодексу України).

3. Чим небезпечна робота на землі без договору оренди?

Слід сказати, що за оцінками тіньовий оборот с/г земель становить 28% від їх загальної площі. Це близько 12 млн га, на які немає договорів оренди та розрахунки за які проводяться готівкою.

Перший і самий реальний ризик в такому випадку – це те, що власником врожаю буде власник земельної ділянки. Більш того, якщо такої незаконної обробкою ділянці буде завдано шкоди, то і він може бути стягнуто з того, хто обробляв землю.

Також, така обробка ділянки – це ухилення від сплати податків з усіма витікаючими наслідками аж до кримінальної відповідальності.

4. Які помилки найчастіше допускають при оформленні договору оренди?

У чинному законодавстві (ст. 203 Цивільного кодексу) є вимоги, які повинні бути дотримані для того, щоб угода не могла бути визнана недійсною. Найбільш часті помилки наведені нижче.

Помилки з істотними умовами договору оренди

У ст. 15 Закону України «Про оренду землі» міститься перелік істотних умов, які повинен містити договір оренди земельної ділянки. Ці умови повинні бути обов’язково вказані в договорі. Також потрібно врахувати, що постановою КМУ від 03.03.2004 № 220 затверджено типовий договір оренди. Для сторін це означає, що при укладанні договору оренди вони можуть конкретизувати умови типового договору, але не можуть відступати від нього.

Найчастіше договір може не містити частину з істотних умов, що дає підставу для того, щоб його оскаржити. При цьому слід враховувати, що згідно з позицією Верховного Суду, яку він позначив у 2018 році, оскарження договору на зазначених підставах, якщо до цього він роками виконувався без проблем, є недобросовісною поведінкою боку, а тому права такої сторони не підлягають захисту.

Помилки, що стосуються повноважень підписантів

Якщо власник земельної ділянки — літня людина, то найпоширенішою, як не дивно, помилкою є підписання договору оренди не власником ділянки, а його родичем (дочкою, сином, чоловіком і т.д.). Цьому служать різні причини (хвороба, неможливість писати і т.д.). В даному випадку договір не буде укладеним.

Невідповідність волі і волевиявлення

Особа, яка підписує договір, має розуміти що воно підписує і на яких умовах. Найчастіше власнику дають на підпис тільки останню сторінку, і він не розуміє, на яких умовах підписав договір. У таких випадках дуже часто все закінчується судом.

5. Як аграрію перевірити, чи правильно оформлена оренда землі?

Я впевнена, що краще за все звернутися до юриста.

Якщо такої можливості немає, то мінімальний «рецепт самолікування» нижче:

  • перевірити наявність всіх істотних умов у договорі;
  • переконатися, що власник ділянки згоден з усіма умовами договору, який підписує;
  • перевірити, щоб підписант і власник ділянки збігалися;
  • взяти копії паспорта та коду власника ділянки, а також копію правовстановлюючого документа;
  • перевірити наявність реєстрації права власності на ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
  • перевірити відсутність обтяжень ділянки (наявність зареєстрованого права оренди третьої особи, можливо, переважне право на укладення договору оренди, арештів і т.д.);
  • перевірити наявність судових спорів з єдиним реєстром судових рішень.

6. Як аграрію захиститися від неправомірного переходу землі у власність банку?

Я думаю, що такі страхи явно перебільшені. Іпотека земельних ділянок буде регулюватися тим законодавством, яке зараз діє відносно іншої нерухомості. Спроби неправомірного захоплення через інститут іпотеки, звичайно, існують, але це поодинокі випадки. Якщо немає порушення платіжної дисципліни за кредитним договором, то і підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки немає. Ніякої іншої логіки тут бути не може.

Відповідно, захиститися можна просто не порушуючи кредитний договір. Ну і укладати договори також слід тільки після попереднього детального їх вивчення. Не варто підписувати договір на умовах, які орендар свідомо не може виконати.

Джерело